תמא 38 - שאלות ותשובות

אמנם תמא 38 מדברת בעיקרון על תוספת זכויות בניה של קומה אחת על הגג בתמורה לחיזוק הבניין, אולם התמ"א מאפשרת לרשות המקומית להחליט על תוספת גדולה יותר לשם יצירת תמריץ כלכלי גדול יותר לחיזוק הבניין. בין הרשויות שכבר קיבלו החלטה על מתן זכויות בנייה ל-2 קומות מצויות רמת-גן וראשון לציון. הבעיה: הטבות המס הכרוכות במימוש תמא 38 מתייחסות לתוספת קומה אחת בלבד, כך שכל בנייה נוספת עשויה להיות מחוייבת בהטלת מיסים על כל הצדדים, כלומר- הקבלן והדיירים. (אמנם בפני כנסת ישראל קיימת הצעה לתקן עיוות זה, אולם נכון למועד כתיבת שורות אלה- היא טרם עברה את הליך החקיקה הנדרש).

אין לכך תשובה חד-משמעית והדבר תלוי במספר גורמים, כגון- מהן זכויות הבנייה הכלליות שקיימות לבניין על פי תוכניות בינוי אחרות (שאינן תמ"א 38); מדיניות הרשות המקומית- בפרט ביחס לנושא החנייה שעשוי להיפגע, כאשר מצד אחד מוסיפים יחידות דיור ומצד שני מקטינים את שטח החנייה של הבניין על ידי בנייה בקומה המפולשת שברגיל משמשת לחניות. באופן עקרוני – אם יחידת הדיור הנוספת בקרקע מהווה חלק מהחיזוק והביסוס של הבניין- תמ"א 38 לא שוללת זאת (כאן שוב עשויה להתעורר שאלת המיסוי – כפי שהוסבר בתשובה הקודמת).

התמ"א מאפשרת הוספה של 25 מ"ר לכל דירה, אולם במקרים רבים הדבר אינו יכול להתבצע בשל מגבלות אחרות, כגון: קווי בניין הקרובים לבניין שכן או לגבול החלקה, בניינים מורכבים (בתי "רכבת"), בעיות גישה לבניין ועוד. לכן, אין פיתרון זהה לכל הבניינים ורצוי להתייעץ עם אדריכל על מנת לבחון מהן בפועל האפשרויות לבנייה בהתחשב בתנאים המיוחדים של הבניין.

על פי החוק היבש (חוק המקרקעין- חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה) – החלטה בדבר תוספת של עד שליש ממספר יחידות הדיור הקיים יכול שתתקבל ברוב הנמוך מ-100% ומגיע אפילו עד שני שליש בלבד (66%), אולם הדבר מותנה בשני תנאים: א. אישור המפקח על המקרקעין. ב. קבלת היתר בנייה. השוק מכתיב התייחסות אחרת. מאחר וקיימים בניינים רבים המעוניינים בחיזוק ואילו מספר היזמים והקבלנים העוסקים בכך נמוך באופן יחסי- מטבע הדברים יעדיף היזם או הקבלן להתמקד בבניין שבו קיימת הסכמה של 100% מהדיירים במקום להתיש את עצמו בהוצאות כספיות אדירות, (שכן הגשת תוכניות והוצאת היתר בנייה כרוכות בממון רב- כאשר עדיין אין הסכמה של כל הדיירים ! ) בויכוחים ובסכסוכים עם דיירים סרבנים. לכן אם אין הסכמה כללית, אותו קבלן פשוט "ימשיך הלאה", כך שהחוק אינו נותן פיתרון מעשי לסוגיה זו.

בשלב הראשון כדאי לקיים עימו שיחה על מנת לברר מה עומד בבסיס ההתנגדות שלו. עשויות להיות מספר רב של סיבות- האם: בצע כסף ? שמרנות מפני שינויים ? חשש מפני הפסד דמי שכירות (כשמדובר בבעל דירה שמשכיר אותה לשוכרים) ? רצון להימנע ממגורים בבניין שהוא "אתר בנייה" ועוד. אם נדע מהו הגורם להתנגדות אזי בחלק גדול מהמקרים ניתן למצוא פתרונות יצירתיים שיניחו את דעתו של אותו המתנגד.

גם כאן, הדבר תלוי במספר רב של גורמים, כגון- מידת נכונותו של הקבלן לממן בניית מרפסות במסגרת הפרוייקט; צורתו החיצונית של הבניין וגודל המגרש; שיקולים אדריכליים ועוד. יחד עם זאת, המציאות מראה כי ברוב המקרים קיימת אפשרות להוסיף "מרפסות שמש" והדבר אף יכול להשתלב ולהוות חלק מהאלמנט החיזוקי של המבנה.

עיסקה של תמא 38 היא עיסקה מאוד סבוכה הכוללת מרכיבים רבים בעלי חשיבות: אופי הביטחונות; הגדרת טיב הבניה; משך הבניה; מידת ההפרעה לדיירים במהלך הבניה; מיסוי; יפויי כח להשלמת הרישום; ועוד ועוד. עורך הדין של הקבלן דואג מטבע הדברים לזכויות הקבלן. חשוב שיהיה עורך דין לדיירים שיגן על זכויותיהם. למשל: הסדרת מנגנון שמצד אחד ימנע מהקבלן למכור לצדדים שלישיים את הדירות בגג בטרם השלים את חיזוק הבניין ומצד שני יבטיח את הקבלן מפני עיכובים בקבלת מימון לבנייה בגלל סירוב שרירותי של אחד הדיירים לחתום על מסמכים נחוצים.

התשובה מעט מורכבת: ברוב המקרים הדיירים מגיעים לסיכום עקרוני עם קבלן ורק אז פונים לעו"ד. קיימת בכך בעיה משום שלעיתים הדיירים אינם מודעים לזכויותיהם ולא יודעים מה בדיוק לדרוש מהקבלן, ואז כשעורך הדין של הדיירים מתחיל במו"מ מול הקבלן ומעלה דרישות חדשות- הקבלן עשוי לטעון שכבר הכל סוכם והוא אינו מוכן לפתוח את המו"מ לדרישות חדשות. לדוגמא – אם הוסכם על בניית שתי קומות על הגג- יש צורך לדרוש מהקבלן לשאת בעלויות המיסוי הכרוכות בכך. הדיירים אינם מודעים לבעיה זו ולא דרשו זאת מהקבלן. לכן, מומלץ להסתייע בשירותי עו"ד כבר בתחילת התהליך, כאשר עוה"ד ייתן ייעוץ מה רצוי לדרוש מהקבלן בשלב המו"מ הראשוני, בהסתמך על הפרטים הקונקרטיים של הבניין.

הדבר מקובל, שכן עוה"ד משקיע עבודה רבה כבר בשלבים הראשונים ואם לא תושג הסכמה בין הדיירים, או שינוהל מו"מ מול קבלן שלא יוביל לחתימת הסכם- עשוי עוה"ד למצוא עצמו במצב שטרח ועבד רבות אבל לא זכה לתיגמול. יש לזכור כי הקבלן הוא זה הנושא בעלות שכר טירחת עו"ד של הדיירים בפרוייקטים מסוג זה שכן הוא רואה בכך חלק בלתי נפרד מעלויות הפרוייקט. ברוב המקרים – התשלום הראשוני שדורש עוה"ד על הליווי הינו מצומצם ביותר ונועד אכן רק למקרים שבהם השקיע עבודה רבה שלא הביאה תוצאות בשל גורמים שאינם תלויים בו (סרבנות הקבלן; התעקשות מצד אחד הדיירים). משרד עורכי דין אהרונוב דוד הס מתמחה במתן ייעוץ משפטי בתחום זה. 

מקובל ונדרש לקבל מהקבלן ערבות בנקאית המיועדת לפצות את הדיירים במקרה של הפרת ההסכם מצידו, ולדוגמא: הקבלן החל לבנות ונטש את האתר , או שהוא אינו מקדם את הבנייה בקצב הנדרש וגורם לדיירים נזק וסבל כי הבניין נותר כאתר בנייה וכן בכל מקרה אחר של הפרת ההסכם.

 עורך הדין נדרש ללוות את הפרוייקט לכל אורכו, במשך מספר שנים- עד לאחר השלמת הבנייה ואף לאחר מכן- בשלב תיקון צו הבתים המשותפים בלשכת רישום המקרקעין (טאבו). למרות שאת הפעולות הכרוכות בתיקון צו הבתים המשותפים מבצע עורך הדין של הקבלן, הרי שעורך הדין של הדיירים נדרש לפקח על הפעולות של עמיתו ולוודא, כי אכן לזכות כל אחד מהדיירים הותיקים נרשמו הזכויות שהקבלן התחייב לתת, כגון חניה צמודה, מחסן צמוד וכו'. רק לאחר שעורך הדין של הדיירים וידא כי אכן קויימו כל התנאים שעליהם הוסכם הוא יוכל לחתום על המסמכים הנדרשים לפי יפוי הכח שהדיירים הפקידו בידיו.