תמא 38 - הרוב בבית המשותף והדייר הסרבן

הרעיון הכלכלי בבסיס תמא 38 הינו שמכירת זכויות הבניה בגג הבניין או במקומות אחרים (קומת קרקע מפולשת) תממן עלות חיזוקו. אלא ששטחים אלו נחשבים כ"רכוש משותף" של כלל הדיירים בבניין ועל פי חוק המקרקעין הקניית זכויות בשטחים אלו לצד שלישי או לאחד הדיירים מחייבת הסכמה של 100% מבעלי הזכויות בבניין.

עד לאחרונה הוקנתה למפקח על רישום המקרקעין סמכות לאשר תוספת בנייה על הגג גם ברוב של 66% ומעלה מהדיירים אך הדבר הותנה בקיומו של היתר בניה. במסגרת תיקון לחוק המקרקעין שחוקק בכנסת לאחרונה (ינואר 2011) רוככה הדרישה ונתקבל פיתרון ביניים שהוא קבלת "היתר הכרוך בתנאים".

 

היזם נדרש לבצע את הפעולות הבאות: לחתום חוזה עם הדיירים המסכימים לפרוייקט; להזמין מאדריכל תוכניות הגשה לעירייה; להזמין ממהנדס קונסטרוקציה חוות דעת בדבר מידת עמידות המבנה בפני רעידות אדמה ושיטת החיזוק המוצעת; לעבור את שלב ההתנגדויות לתוכנית בוועדה המקומית לתכנון ובנייה ורק בסוף הדרך – אם יינתן "היתר בתנאים" – יוכלו הדיירים לפנות בתביעה למפקח שיכשיר את הפרוייקט וייתן הסכמתו במקומם של הדיירים המתנגדים.

בדברי ההסבר להצעת התיקון, נכתב כי "החוק נחקק במטרה להוריד את רף ההסכמה הדרוש על פי חוק המקרקעין", אולם בפועל הפיתרון שהתקבל הינו חלקי, לוקה בחסר ואינו פותר את הבעיה, שכן גם העלויות הנדרשות לקבלת היתר בתנאים גבוהות, ומהוות סיכון משמעותי ליזם. המציאות מוכיחה כי העלויות שצריך היזם להוציא הן כה גבוהות כך שלא ניתן למצוא יזם שיסכים לפעול להוצאת היתר הבנייה כאשר זכויות הבנייה אינן מובטחות לו ותלויות גם בניהול הליך משפטי אצל המפקח.

 

בהיבט החקיקתי מוצע "להפוך את הפירמידה". כיום, לזכות "הדייר הסרבן" בבית המשותף עומדת החזקה כי הוא מעוניין לשמור על קניינו הפרטי ורוב בעלי הדירות שדורשים לחזק את הבניין –נחשבים ככאלו שמבקשים לפגוע בקניינו. לכן, הם- הרוב- נדרשים לפנות בתביעה למפקח לאחר שעמדו בשורה ארוכה של דרישות מחמירות ויקרות.

הגיעה העת לשנות את התפיסה !

במציאות הקיימת, כאשר רעידת אדמה עשויה להתרחש במועד בלתי ידוע, והעורף חשוף לפגיעות טילים במקרה מלחמה, "הדייר הסרבן" הוא הפוגע בקניינם של הרוב בבניין בכך שהוא מציב מיכשולים בפני תוכנית חיזוק.

 

יתכבד אותו "דייר סרבן" ויעתור הוא לבית המשפט או למפקח וינמק מה הפגמים הקיימים בתוכנית החיזוק ומה הבסיס להתנגדותו. יש אם כן לקבוע בחקיקה כי די בחתימת 51% מבעלי הדירות בבניין כדי להוציא לפועל חיזוק של הבניין, שממילא בנייתו בפועל כרוכה בקבלת היתר על פי חוק שניתנת רק לאחר בחינה הנדסית מדוקדקת של תוכנית החיזוק המתוכננת.